在房地产市场中，烂尾楼刺痛着无数购房者的心，让他们陷入了钱房两空的绝境。一边是拿不到手的房子，另一边是如影随形的房贷。他们不仅要面对房贷的压力，还要为了租房支付额外的费用，生活成本大幅增加。在这样的双重压力下，许多购房者的生活陷入了无尽的焦虑和痛苦之中，他们的未来变得一片迷茫。在这样的困境下，一个严峻的问题摆在了购房者、开发商、银行以及社会各界面前：烂尾楼房贷究竟该由谁来买单？这个问题不仅关乎着购房者的切身利益，也涉及到法律的公平正义、房地产市场的健康发展以及社会的稳定和谐。
连云港案例：“谁违约谁担责” 原则首现
在众多烂尾楼纠纷案件中，江苏省连云港市的一起判决犹如一道曙光，照亮了购房者维权的道路，它首次明确贯彻了 “谁违约谁担责” 的原则 ，为解决此类问题提供了宝贵的范例。
2020 年 11 月 3 日，柏某和杨某娟怀揣着对未来美好生活的憧憬，与连云港某公司签订了《商品房买卖合同》 ，为了支付购房款，他们与某商业银行签订了《个人购房担保借款合同》，按照约定，银行将贷款直接划拨至开发商账户。
由于开发商未能按照合同约定交付房屋，柏某和杨某娟的希望彻底破灭。他们辛苦积攒的积蓄，以及背负的贷款，都似乎打了水漂。无奈之下，他们诉至法院，要求解除与连云港某公司签订的《商品房买卖合同》，并要求开发商退还已支付的购房首付款和已缴纳的贷款。经过漫长的等待和激烈的庭审辩论，法院最终支持了他们的诉求，判决解除合同。
然而，事情并未就此结束。在将房屋返还开发商后，双方虽口头约定由开发商继续偿还剩余贷款，但开发商却并未履行承诺。柏某和杨某娟无奈之下，只能被迫代为偿还贷款。面对开发商的失信行为，他们再次向法院提起诉讼，请求解除《个人购房担保借款合同》，并要求开发商偿还已代付贷款，同时继续承担剩余贷款本息的偿还义务 。
连云港市赣榆区人民法院在审理此案时，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。法院认为，柏某和杨某娟为购房向银行贷款，目的是取得房屋所有权，如今因开发商违约导致购房合同解除，其贷款目的已然落空，解除贷款合同于法有据。最终，法院判决解除《个人购房担保借款合同》，并判令开发商返还两人已还贷款及利息，同时承担剩余贷款本息的偿还责任 。
珠海泰禾中央广场事件：同样的困境，同样的解法
在连云港案例引发广泛关注的同时，珠海市香洲区泰禾中央广场的购房者们也经历了类似的艰难历程，最终同样迎来了正义的判决，再次彰显了 “谁违约谁担责” 原则的公平与公正。
泰禾中央广场作为泰禾集团在珠海的首个项目，自规划之初便备受瞩目。2018 年 5 月首次开盘时，推出约 600 套 43～73 平方米双层挑空 LOFT 房源，短短 8 天就销售了 518 套，总金额高达 7.52 亿元，创造了彼时珠海同类物业成交量的新高 ，开盘现场可谓是人头攒动，购房者们满怀期待地憧憬着未来在这里的美好生活。
张华，一位普通的购房者，在 2018 年 8 月看中了泰禾中央广场的一套总价约 165 万元的房屋，他向银行贷款 82 万元，并支付了 “5 万元享额外九七折” 团购费、定金 15 万元和购房款等，还向项目公司珠海保税区启航物流有限公司缴纳了 6990 元维修基金 。按照合同约定，房子应于 2020 年 12 月 31 日前交付，可是，直到 2022 年 2 月，交房日期早已过去一年多，却依然不见房子的踪影，项目停工的消息更是让他的心沉入了谷底。
面对开发商的违约行为，张华将开发商、团购费收费公司等告上法庭 。2022 年 2 月 23 日，香洲区法院立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理此案。在法庭上，张华据理力争，他指出 “维修基金应于房屋竣工后收房前进行缴纳，现房屋严重逾期且尚未交付，因此，费用应予以退还。买房团购费明显违规，实际上也未享受到任何优惠，应予以返还 。”
无独有偶，钟敏也是泰禾中央广场的受害者之一。2018 年 5 月，她在旅途中偶然了解到泰禾中央广场的售房广告，出于投资和旅居的目的，和朋友购买了两套小面积房子，总价 120 余万元 。她同样向相关公司支付了 5 万元团购费，定金 15 万元，首付款约 40 万元，另向银行贷款 55 万元，之后还应开发商要求，缴纳了维修基金、印花税和代办费共计 5979 元 。然而，和张华一样，她也未能如期拿到房子，交房的承诺成了泡影。无奈之下，她也选择了通过法律途径维权，于 2022 年 2 月 24 日向香洲区法院提起诉讼。
珠海市香洲区法院在审理这两起案件时，充分考虑了案件的事实和相关法律法规，最终做出了公正的判决。法院判决张华与启航物流签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议于 2022 年 3 月 31 日予以解除，同日，与中国银行珠海分行签订的《个人商业用房贷款合同》也予以解除 ；启航物流应向中国银行珠海分行返还张华尚未清偿的购房贷款本息，支付由于延期交房导致合同解除的损失约 49.38 万元 。对于钟敏的案件，法院也做出了类似的判决，解除了她的购房合同和个人贷款合同，启航物流需退还购房定金、首付款、维修基金、团购费等约 60 万元，并向光大银行珠海分行返还钟敏尚未清偿的购房贷款本息 。
这两起判决与连云港的案例相互呼应，再次明确了在烂尾楼纠纷中，“谁违约谁担责” 的原则 。它们不仅为泰禾中央广场的购房者们讨回了公道，也为其他地区处理类似案件提供了有力的参考，让更多购房者看到了维权的希望，为维护房地产市场的公平正义和健康发展注入了一剂强心针 。
结语：希望与行动
连云港和珠海法院的判决，为无数深陷烂尾楼困境的购房者带来了曙光，让他们看到了法律的公平与正义，也让我们对烂尾楼问题的解决充满了希望 。这些判决不仅是对个别购房者权益的维护，更是对整个房地产市场秩序的有力规范，为解决烂尾楼房贷难题提供了重要的范例和参考 。
对于广大购房者而言，当遭遇烂尾楼困境时，不要畏惧，不要退缩，要勇敢地拿起法律武器，依法维护自己的合法权益 。法律是公正的，它不会偏袒任何一方，只要购房者的诉求合理合法，就一定能够得到法律的支持 。同时，购房者在购房过程中，也应增强风险意识，谨慎选择开发商和楼盘，仔细审查购房合同条款，避免陷入不必要的风险 。
我们期待相关法律制度能够不断完善，进一步明确购房者、开发商和银行之间的权利义务关系，为解决烂尾楼房贷问题提供更加坚实的法律保障 。也希望政府部门能够加强对房地产市场的监管力度，严格规范开发商的行为，从源头上减少烂尾楼的产生 。只有通过法律制度的完善和监管的加强，才能真正杜绝烂尾楼现象的发生，让房地产市场回归健康、有序的发展轨道 。
解决烂尾楼问题是一个系统工程，需要社会各界的共同努力 。相信在法律的保障下，在政府的监管下，在社会各界的共同关注和努力下，烂尾楼这一房地产市场的顽疾一定能够得到根本解决，购房者的合法权益一定能够得到切实保障，我们的房地产市场也一定能够迎来更加美好的明天 。
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